水产大叔讲房-法拍房拍卖中标的物底价确定的几个问题探讨？

一、法拍房拍卖中标的物底价确定的几个问题探讨

（一）拍卖底价的法律地位对房地产估价机构及全体估价师提出了更高的要求，即客观、准确地评估房地产拍卖底价。

（二）不能简单地一律打几折，必须依照房地产估价规范要求，准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响。从拍卖底价标的物在拍卖市场上最可能的成交价这个角度考虑，拍卖无法成交和成交价大幅偏离底价都或多或少与房地产评估机构未能准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响有关。

（三）尽可能多地收集房地产拍卖市场行情，仔细分析拍卖成交价与市场价、拍卖底价之间的关系。以目前深圳房地产拍卖市场为例，一般来说，住宅成交价总能高于拍卖底价，接近市场价，办公楼却常常无人竞拍。多套住宅整体拍卖无人问津，拆零再拍，就可以以高于底价的价格成交。这种状况说明：一种可能是机构尚未重视拍卖市场，另一种可能是整体拍卖，机构买下后再拆零来卖，中间有约10%的税费，其他风险还在外，使机构投资者却步。但我们也可以从中得出不同用途房地产拍卖底价与市场价的差距应有不同；整体拍卖与拆零拍卖，拍卖底价也应有不同这样两个结论。

（四）评估报告一定要披露被拍卖财产存在的瑕疵，并在确定拍卖底价时加以考虑。涉讼房地产一般都经过一个查封和诉讼的过程，有的甚至长达数年；有的欠交水电费、物业管理费；有的有租约限制；有的涉及另外的诉讼；有的还要补地价，这些情况都使被拍卖财产的价值受到影响。评估报告一定要将被拍卖财产存在的瑕疵加以披露，并根据影响大小对被拍卖财产的市场价值特别是拍卖底价做向下修正，以保护竞拍人的利益。

（五）要注意保护被拍卖财产所有人的利益。被拍卖财产的受偿人(一般是抵押权人)总是希望拍卖底价低一些，以便尽快变现，收回现款；司法机关出于尽快结案的考虑，也可能希望拍卖底价低一些。这时，合理确定拍卖底价，就是对被拍卖财产所有人(败诉方)的合法权益的保护，特别是当被拍卖财产所有人还有其他财产时其意义更加明显。

二、实践中的拍卖底价与拍卖保留价

（一）目前，大部分人民法院均采用抽签委托评估机构的作法，即法院将部分房地产评估机构确定为定点评估机构，每月两次举行摇珠抽签会抽签决定具体案件的评估机构，评估机构不与拍卖行和原被告双方接触。这个作法保证了评估机构能够独立、客观地出具评估报告。在确定拍卖底价和拍卖保留价的问题上，虽然广东省高级人民法院曾经有过通知，要求各级法院执行部门可以在评估市场价的基础上降20个百分点确定第一次拍卖的保留价，同邻大叔发现深圳2018年三价合一政策后，深圳大部分法拍房的起拍价就是按国土过户价格直接起拍；如果拍卖不成交，则再降20个百分点确定第二次拍卖的保留价；如果拍卖仍不成交，则以第二次拍卖的保留价再次变卖，如无法成交则作为抵债价格，裁定将该房地产过户给胜诉方(债权人)。但实际上，在大多数情况下，各级法院仍以房地产评估机构评估的拍卖底价作为拍卖保留价。经两次拍卖仍不成交的，即以拍卖底价作为抵债价格，裁定将该房地产过户给胜诉方(债权人)。房地产评估机构出具的评估报告只确定该房地产的市场价值和拍卖底价，并不确定拍卖保留价(部分评估报告中提到的“拍卖保留价”实际应当是拍卖底价)。拍卖保留价由法院在委托拍卖时确定。

（二）在当前房地产拍卖市场上，商铺的拍卖底价一般应当在市场价的6-8成之间；住宅的拍卖底价一般应当在市场价的7-8成之间；写字楼、厂房的拍卖底价一般应当在市场价的6-7成之间。具体要由评估机构根据实际情况确定。
（三）标的物的租赁情况以及是否被占用，这个也是影响拍卖价格的波动之一，另外深圳住宅性质的房子受到限购的因素的影响，拍卖中的每一套房子都会自己的具体情况，做拍前的房产调查是必不可少的步骤。